工序 1｜清理
先用界機界開，鑿除所有鬆脫或破損的石屎，直至露出堅實的基底。
石屎剝落維修
舊樓安全與重生｜正規維修及資助全攻略
石屎剝落
石屎剝落（Concrete Spalling）是舊樓常見問題：混凝土表面出現裂縫、鼓起、破碎甚至成塊掉落，露出生銹鋼筋。成因多為鋼筋生銹膨脹、混凝土碳化老化，以及滲水加速腐蝕。 天花掉落可砸傷住戶，外牆剝落更危及行人與車輛，業主可能須承擔法律責任。維修不能只是「抹層灰」遮蓋，必須按正規工序處理。
混凝土維修由註冊小型工程第 II 級承建商按正規工序處理，並可協助申請相關津貼。
認識風險
什麼是石屎剝落？
- 現象：石屎（混凝土）表面出現裂縫、鼓起、破碎甚至成塊掉落，露出內裡的生銹鋼筋。
- 成因：鋼筋生銹（最主因）——水分或濕氣滲入接觸鋼筋，生銹後體積膨脹約 2–3 倍，從內部迫爆石屎。
- 天然老化：石屎中的鹼性隨時間被中和（碳化），保護鋼筋的能力下降。
- 滲水問題：樓上或外牆漏水會加速腐蝕過程。
潛在風險
- 家居安全：天花石屎掉落可能砸傷住戶。
- 公眾安全：外牆剝落會危及行人或車輛，業主需承擔法律及刑事責任。
- 結構受損：鋼筋持續鏽蝕會減弱樓宇承重力。
正規工序
安全、合例的維修做法
維修不能只是「抹層灰」遮蓋，必須遵循正規程序以確保長久安全。
工序 2｜除銹與防銹
替生銹鋼筋除銹，並塗上專業防銹／黏合底漆（例如 Sika 士波令料），保護鋼筋及加強黏合。
工序 3｜專業修補
使用專業修補砂漿（Repair Mortar），而非一般英泥沙，因為黏合力及防水性更強。
工序 4｜飾面
乾透後重新漆上油漆，恢復平整外觀。
常用材料參考：富斯樂 Renderoc、西卡香港 Sika、奧迪美 Optimix。
若涉及結構性維修或外牆工程，應聘請合資格的註冊承建商。若鋼筋銹蝕嚴重，需由專業人士評估是否需要加固或更換鋼筋。Dream Home 相關混凝土維修由註冊小型工程第 II 級承建商按正規工序處理。
案例參考
案例 A｜室內天花剝落
廁所天花因樓上長期漏水導致大面積剝落。處理時須先解決漏水根源，再進行石屎修補；若只修石屎而不止漏，數年內可能再次剝落。
案例 B｜外牆簷篷掉落
舊樓外牆石屎掉落擊中車輛，相關人士或須面對法律後果。定期進行強制驗樓（MBIS）十分重要，不能視而不見。
津貼計劃
有需要人士維修自住物業津貼計劃
市區重建局（市建局）為合資格自住業主提供財政支援，協助進行與樓宇安全有關的維修工程。
- 津貼額度最高 80,000 港元（每個物業／每位合資格申請人）。
- 物業須為自住單位；申請人須持有有效香港身份證。
- 符合以下任一條件：年滿 60 歲長者（需符合入息及資產限額）；或長者生活津貼、綜援、傷殘津貼受助人。
- 資助範圍包括：修葺鬆脫、破裂或剝落的石屎；外牆批盪修葺；防水層修補；更換水管或相關安全工程等。
申請流程
1
遞交申請表，附上身份證、業權證明及相關證明文件。
2
資格核實後，市建局發出「原則上批准通知書」。
3
獲原則上批准後方可開展工程，並保留發票及維修前、中、後照片。
4
工程完成並通過審核後發放資助。
市建局查詢熱線：3188 1188。Dream Home 可協助評估工程範圍，並就津貼申請提供文件與工序配合建議。
「病向淺中醫」。石屎剝落不只是美觀問題，更關乎家居與公眾安全。及早處理，並善用市建局津貼計劃，能讓居所更安全、住得更安心。